Ի՞նչ պատկեր է անշարժ գույքի շուկայում. առկա միտումները դրական ազդակներ չեն հաղորդում

Այս տարվա մայիս-հունիս ամիսներին կանխատեսվում էր, որ համավարակով պայմանավորված՝ բնակարանների գներն անկում կապրեն: Սակայն շատերն են նշում՝ գնանկում եթե կա էլ, ապա նկատելի չէ: Թեմայի վերաբերյալ «Փաստի» հարցերին պատասխանել է տնտեսական զարգացման նախաձեռնությունների կենտրոնի տնօրեն Մարինե Առաքել յանը:

-Տիկին Առաքել յան, արդյո՞ք ունենք գնանկում, թե՞ ոչ: Գնային տարբերություններ նկատելի՞ են առաջնային և երկրորդական շուկաներից, ինչպես նաև մարզերում ձեռք բերվող անշարժ գույքի դեպքում: -Կորոնավիրուսի համավարակն ու հայտարարված արտակարգ դրությունն իրենց ազդեցությունն են թողել անշարժ գույքի շուկայի վրա: Կրճատվել են թե՛ անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացված գործարքները, թե՛ գները: Համաձայն պաշտոնական վիճակագրության, այս տարվա առաջին կիսամյակում հանրապետությունում իրականացված անշարժ գույքի առք ու վաճառքի գործարքները նվազել են 12,1 տոկոսով՝ կազմելով 19,979:

Այնուհանդերձ, պետք է փաստեմ, որ եթե երկրորդային շուկայում ունենք գների անկում, ապա պատկերն այլ է առաջնային շուկայում, քանի որ այսօր նորակառույց շենքերի նկատմամբ բավական մեծ պահանջարկ է ձևավորվել, և գների էական նվազեցում չի արձանագրվել: Դա պայմանավորված է նաև հիպոտեկային վարկավորման միջավայրի բարելավմամբ, ինչպես նաև եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի հետ: Նշեմ, որ այս տարվա երկրորդ եռամսյակում վերադարձի ենթակա գումարները կազմել են 3 մլրդ դրամ՝ գերազանցելով 2019 թվականի երկրորդ եռամսյակի ցուցանիշը 69 տոկոսով, իսկ գործընթացում ներգրավված են եղել ավելի քան 9800 վարկառուներ և համավարկառուներ:

Բնականաբար, ծրագրի հնարավոր կասեցումը կամ ձևաչափի փոփոխությունը կարող է հանգեցնել առաջնային շուկայում բնակարանների նկատմամբ պահանջարկի նվազմանը: Թվերը փաստում են, որ հունիսին մայիսի համեմատ Երևանի բոլոր վարչական շրջաններում բնակարանների 1 քմ շուկայական միջին գինը նվազել է, ընդ որում, ամենամեծ անկումը՝ 1,9 տոկոս, արձանագրվել է Աջափնյակ վարչական շրջանում, որին հաջորդել է Դավիթաշենը՝ 1,4 տոկոս: Կենտրոն վարչական շրջանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1 քմ մակերեսի հաշվարկով շուկայական միջին գինը նվազել է 0,9 տոկոսով՝ կազմելով 662,000 ՀՀ դրամ:

Զուգահեռաբար պետք է շեշտեմ, որ եթե համեմատենք 2020 թվականի հունիսը նախորդ տարվա հունիսի նկատմամբ, ապա բոլոր վարչական շրջաններում գներն աճել են. միջին աճը կազմել է ավելի քան 9 տոկոս: Չնայած հունիսին մայիսի նկատմամբ արձանագրված ընդհանուր գնանկմանը, հետաքրքրական է նկատել, որ մարզային որոշ քաղաքներում աննշան, բայց, այնուամենայնիվ, գներն աճել են, օրինակ՝ Վեդիում, Արարատում, Աբովյանում և Կապանում արձանագրվել է գնաճ շուրջ 1 տոկոսի միջակայքում: -Ի՞նչ պատկեր ունենք անշարժ գույքի վարձակալության պարագայում: -Հարցը բազմաշերտ է, և պետք է ներկայացնել 2 դիտանկյունից:

Այն բնակարանների դեպքում, որոնք վարձակալությամբ էին տրվում երկարաժամկետ պայմանով, գնային լուրջ տատանումներ չեն արձանագրվել, քանի որ անկախ համավարակի ազդեցությունից, մարդիկ, որոնք չունեն բնակարան, շարունակում են վարձակալել: Ինչ վերաբերում է օրավարձով տրվող բնակարաններին, ապա պատկերն այլ է, քանի որ երկրորդ եռամսյակում զբոսաշրջիկների մուտք Հայաստան չի եղել, որոնց մի ստվար զանգվածը գերադասում էր մնալ վարձով տրվող բնակարաններում: Ուստի պահանջարկի նվազման ֆոնին գները ևս անկում են արձանագրել: -Անշարժ գույքի ձեռքբերման՝ բանկերի կողմից տրվող հիփոթեքային վարկերի մասով ինչպիսի՞ն է պատկերը: Բանկերը «վստահո՞ւմ» են քաղաքացիներին և բնակարանների ձեռք բերման համար հիպոտեկային վարկեր տրամադրում:

-Պետք է փաստել, որ այսօր բավականին խնդրահարույց է բանկային ոլորտի վիճակը, որոնք, արտակարգ դրությամբ պայմանավորված, վարկառուներին տրամադրել են վարկային արձակուրդներ և ներկա փուլում բավականին զգուշավոր և խիստ մոտեցում են ցուցաբերում հաճախորդների վարկունակության գնահատականներին՝ փորձելով կառավարել հետագա ռիսկերը: Հաշվի առնելով համաճարակի հետ կապված անորոշությունը, ինչպես նաև սահմանափակումները` 2020 թվականի ապրիլին մարտի համեմատ ՀՀ առևտրային բանկերի և վարկային կազմակերպությունների կողմից անշարժ գույքի ձեռքբերման, ինչպես նաև վերանորոգման նպատակով տրված հիպոտեկային վարկերի ծավալների կրճատումը հանգեցրել է ընդհանուր հիպոտեկային վարկերի ծավալների շուրջ 1 տոկոսով (4,27 մլրդ ՀՀ դրամով) կրճատմանը:

Արդեն հունիսին մայիսի համեմատ անշարժ գույքի ձեռքբերման նպատակով տրամադրված վարկերի, ինչպես նաև անշարժ գույքի կառուցապատման նպատակով ՀՀ առևտրային բանկերի կողմից տրված վարկերի ծավալներն աճել են՝ նպաստելով հիպոտեկային վարկերի ծավալների 1,78 տոկոս աճին: Միևնույն ժամանակ պետք է արձանագրեմ, որ թեև հիպոտեկային վարկերի ծավալներն աճել են, սակայն երկրորդ եռամսյակի աճի տեմպը զիջում է առաջին եռամսյակի աճի տեմպին, քանի որ երկրորդ եռամսյակում ավելի քիչ վարկառուներ և համավարկառուներ են վարկունակ համարվել:

-Ակնհայտ է, որ այս ոլորտում շատ ավելի խորքային ազդեցություններ երկիրը կզգա համաճարակային իրավիճակը հաղթահարելուց հետո: Ինչպիսի՞ն են ոլորտի կանխատեսումները մոտ ապագայի՝ առաջիկա ամիսների և հաջորդ տարվա համար:

-Ընդհանուր առմամբ, ստեղծված իրավիճակում հասարակության մոտ ձևավորվել է սպասումային իրավիճակ՝ անշարժ գույքի շուկայի հետագա զարգացումների հետ կապված: Ընդ որում, սխալ է դա բացառապես պայմանավորել կորոնավիրուսային իրավիճակով: Նաև որոշակի դերակատարում ունի գույքահարկի ակնկալվող բարձրացումը:

Կարծում եմ՝ կորոնավիրուսային համավարակի հետևանքով ստեղծված սոցիալ-տնտեսական ճգնաժամի ներկայիս փուլում բնակարանների գների անկումը կարող է շարունակվել՝ պայմանավորված գնողունակ պահանջարկի նվազման հետ։ Տվյալ փուլում դժվար է կանխատեսել միջակայքը, քանի որ այն կախված է լինելու համավարակի տևողությունից, ինչպես նաև տնտեսության վերականգնման տեմպից:

Ցավով պետք է արձանագրեմ, որ առաջնորդվելով այսօրվա սոցիալ- տնտեսական իրավիճակով, երբ առաջին 7 ամիսներին տնտեսական ակտիվության ցուցանիշը նվազել է 5,7 տոկոսով, առկա միտումները դրական ազդակներ չեն հաղորդում: