Ինչպես է գների մասին պաշտոնական տեղեկատվությունը մոլորության մեջ գցել Երեւանում բնակարանի գնորդին

Հուլիսին, հունիսի համեմատ, Երեւանում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների թիվն աճել է 159 միավորով (կամ 17 տոկոսով) եւ կազմել 1077 միավոր: Նախորդ տարվա հուլիսի համեմատ, 257 գործարքով աճ է գրանցվել (կամ 1.3 անգամ), սակայն հարկ է նշել, որ այս թռիչքը կապված է նաեւ նախորդ տարվա համեմատաբար ցածր բազայի հետ:

Հիշեցնենք, որ 2019 թվականի համեմատ 2020 թվականին մայրաքաղաքում 3.9 հազարով (կամ 22 տոկոսով) պակաս բնակարան է վաճառվել: Բոլորը տեղյակ են, որ անշարժ գույքի շուկայում անկումը հիմնականում կապված էր երկրի տնտեսության մեջ նոր գործոնի՝ COVID-19 համավարակի հետ:

Բացի այդ, անցյալ տարվա վերջին ամիսներին ազդեցություն են ունեցել Արցախում 44-օրյա պատերազմի ծանր հետեւանքները: Այսպիսով, նախորդ տարվա IV եռամսյակում, նախանցյալ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ, Երեւանում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների թիվը նվազել է 1.6 հազար միավորով (կամ 31 տոկոսով):

Դատելով հաշվետու ժամանակաշրջանի ցուցանիշներից, սակայն, անշարժ գույքի շուկան (ներառյալ բնակարանները) աստիճանաբար վերականգնվում է: Կարելի է ենթադրել, որ գնորդների ձեւավորվող նոր պահանջարկին գումարվում է անցյալ տարվա հետաձգված պահանջարկը:

Պաշտոնական տեղեկատվության համաձայն՝ այս տարի բնակարանների շուկայական միջին գները կայուն աճում են: Ստորեւ բերված գրաֆիկում ԱՄՆ դոլարով ներկայացված է «քառակուսու» գնի բացարձակ աճը հուլիսին՝ հունվարի համեմատ: Հաշվի առնենք, որ այս ընթացքում դոլարը դրամի նկատմամբ «թուլացել» է գրեթե 6 տոկոսով, ինչը ազդել է այս արժույթով գների դինամիկայի վրա: Հարկ է նաեւ նշել, որ բնակարանների վաճառքի գովազդների մեծ մասում գինը նշվում է դոլարով:

Ինչպես տեսնում եք, Կենտրոն «էլիտար» թաղամասը գնաճով մայրաքաղաքում առաջատարն է (106 դոլար «քառակուսու» համար): Կարծես թե նման գերբարձր գները չեն վախեցնում գնորդներին: Ոչ բոլորին, իհարկե, այլ մեծ կապիտալով քաղաքացիներին:

Հուլիսին, հունիսի համեմատ, Կենտրոն վարչական շրջանում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների թիվն ավելացել է 2.4 անգամ: Աճի նման տեմպերի շնորհիվ մայրաքաղաքում գործարքների ընդհանուր թվի մեջ այս շրջանի մասնաբաժինը հասել է գրեթե 27 տոկոսի: Ըստ էության, մայրաքաղաքում հուլիսին գնված բոլոր բնակարանների ավելի քան մեկ քառորդը բաժին է ընկել «թանկարժեք» Կենտրոն վարչական շրջանին: Ենթադրվում է, որ այս շրջանում բարձր գները, ի թիվս այլ գործոնների, պայմանավորված են օտարերկրյա գնորդների պահանջարկով:

Հուլիսին օտարերկրյա քաղաքացիները Հայաստանում գնել են «ընդամենը» 52 բնակարան (անցյալ տարվա հուլիսին` 34 բնակարան): Այն մասին, թե քանի գործարք է եղել Երեւանում, այդ թվում` Կենտրոն վարչական շրջանում, վիճակագրությունը լռում է: Մեր սփյուռքի շատ հարուստ ներկայացուցիչներ նախընտրում են բնակարաններ մայրաքաղաքի կենտրոնում, այդ թվում՝ Հյուսիսային պողոտայում: Սա, իհարկե, դոգմա չէ, կարող են լինել այլ տարբերակներ: Ի վերջո, ոչ բոլոր օտարերկրացիների գնորդները կարող են իրենց թույլ տալ մի քանի հարյուր հազար դոլարանոց բնակարան գնել:

Եկեք ենթադրենք, որ բոլոր 52 օտարերկրյա գնորդները «թանկարժեք» բնակարաններ են գնել հենց էլիտար Կենտրոն վարչական շրջանում: Նման դեպքում օտարերկրացիների մասնաբաժինը այս տարածքում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների ընդհանուր քանակում կկազմի 18 տոկոս: Այս տարբերակում օտարերկրյա գնորդների ազդեցությունը Կենտրոնում միջին գների բարձրացման վրա կարող էր նկատելի լինել, սակայն սա ընդամենը վարկած է:

Ի թիվս այլ գործոնների՝ թանկարժեք բնակարանների պահանջարկի աճը կարող է կապված լինել Հայաստանի արժույթի շուկայում տեղաշարժերի հետ: Անցյալ տարվա դեկտեմբերի 19-ից ԱՄՆ դոլարի պաշտոնական փոխարժեքը երկար տարիներ անց գերազանցեց 500 դրամի մակարդակը: Այս հանգամանքը կարող էր խթանել «դրամային» կապիտալի փոխակերպումը դոլարայինի՝ դրամի հետագա արժեզրկման ռիսկի պատճառով:

Սակայն այս տարվա հունիսի 25-ից իրավիճակը կտրուկ փոխվել է՝ դոլարը վերադարձել է սկզբնական մակարդակին: Այժմ օտարերկրյա արժույթի հետագա թուլացման հետ կապված մտավախությունները կարող են խթանել թանկարժեք անշարժ գույքի նկատմամբ դոլարային մեծ կապիտալ ունեցողների պահանջարկը:

Նշենք գների հետ կապված մեկ խնդիր: Շատ քաղաքացիներ կասկածում են Հայաստանի ազգային վիճակագրական ծառայության (ԱՎԾ) հրապարակած տեղեկատվությանը` անշարժ գույքի, այդ թվում` բնակարանների միջին գների վերաբերյալ: Ահա մի դեպք մեր դաժան իրականությունից:

Մարզի մի բնակիչ, ծանոթանալով բնակարանների քառակուսի մետրի միջին գներին (պաշտոնական տարբերակով), որոշել է բնակարան գնել մայրաքաղաքում: Բարեբախտաբար, նրա դրամական միջոցները թույլ են տվել նման գնում կատարել: Սակայն, ի զարմանս նրա, բնակարանների իրական գները նկատելիորեն ավելի բարձր են եղել, քան ԱՎԾ տվյալները:

Ինչպես ենթադրվում է, առուվաճառքի գործարքների ձեւակերպման ընթացքում բնակարանի արժեքը դիտավորյալ նվազեցվում է: Այնուհետեւ այս «կեղծ» գինը շուկայի կարգավորող մարմնի կողմից օգտագործվում է միջին գները հաշվարկելու համար: Հասկանալի է, որ ստացված տվյալները չեն արտացոլում իրական պատկերը:

Որպեսզի վատ տեղեկացված քաղաքացիները գների հետ կապված մոլորության մեջ չընկնեն, ստորեւ բերված աղյուսակում, միջին գների հետ մեկտեղ, ներկայացված են նաեւ առավելագույն գները: Ցուցանիշները ներկայացված են ինչպես ՀՀ դրամով, այնպես էլ ԱՄՆ դոլարով: Միանգամայն հնարավոր է, որ առավելագույն գները ավելի մոտ են Երեւանի բնակարանների շուկայում իրական գներին, քան միջին գները:

Ամփոփելով՝ նշենք բնակարանների շուկայում մեկ պրակտիկայի մասին: Մայրաքաղաքի բրոքերներից մեկի խոսքով՝ կան քաղաքացիներ, որոնք մեկը մյուսի հետեւից բնակարան են գնում անշարժ գույքի մեջ գումար ներդնելու համար: Հարց է առաջանում՝ ինչո՞ւ այդ դոլարները չեն ուղղվում կոմերցիոն բանկերում ավանդներին: Այս հարցին պատասխանելու համար կատարենք հետեւյալ հաշվարկը:

Ենթադրենք, քաղաքացին ունի 80 հազար դոլար կանխիկ գումար: Եթե ​​նա բանկում ավանդ ներդնի մեկ տարի ժամկետով, ապա կստանա տարեկան 3.800 դոլար (որից 10 տոկոսը` եկամտահարկ): Մինչդեռ, ըստ անշարժ գույքի վաճառքի գովազդների, այդ 80 հազար դոլարով կարելի է Փոքր Կենտրոնում գնել փոքր «համեստ» բնակարան: Ի դեպ, այդ բնակարանի «քառակուսու» գինը (որը, դատելով լուսանկարից, ոչ այդքան բարվոք վիճակում է), կազմել է ուղիղ 2 հազար դոլար:

Նույն Փոքր Կենտրոնում նման «համեստ» բնակարանը վարձով է տրվում ամսական 700 դոլարով (որը նույնպես ենթակա է 10 տոկոս հարկման): Այսպիսով, բանկում ավանդի համար տարեկան եկամտին հավասար եկամուտ ունենալու համար բնակարանի սեփականատիրոջը անհրաժեշտ է միայն բնակարանը վարձով տալ վեց ամսից փոքր-ինչ պակաս ժամկետով: Նկատենք, որ ամսական 700 ԱՄՆ դոլարը բավականին շահավետ տարբերակ է Փոքր Կենտրոնում բնակարան վարձել ցանկացողների համար, քանի որ այս շրջանում կան «շքեղ» բնակարաններ, որոնք առաջարկվում են ամսական մի քանի հազար ԱՄՆ դոլարով:

Սմբատ Գրիգորյան