Ո՞ւր են տանում անշարժ գույքի շուկայի նոր «բումի» սուր կողմերը. «Փաստ»

«Փաստ» օրաթերթը գրում է.

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան վերջին տարիներին դարձել է ոչ միայն տնտեսական ակտիվության կարևորագույն ցուցիչներից մեկը, այլև այն ոլորտներից մեկը, որտեղ առավել արագ և տեսանելի են արտացոլվում արտաքին միգրացիոն հոսքերը, աշխարհաքաղաքական փոփոխությունները, զբոսաշրջության զարգացումը, բնակչության եկամուտների դինամիկան, շինարարական բումը և պետական տնտեսական քաղաքականության հետևանքները։

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան այսօր միաժամանակ և՛ ակտիվ է, և՛ խոցելի, ինչպես նաև գտնվում է թե՛ աճող պահանջարկի, թե՛ կառուցվածքային անհավասարակշռությունների ազդեցության տակ։ Խնդիրն այն է, որ վերջին տարիների փորձը ցույց է տվել՝ Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան կարող է շատ արագ անցնել բնական աճի սահմանը և վերածվել գերտաքացած շուկայի, երբ գների աճն այլևս չի արտացոլում բնակչության եկամուտների, վարձակալության իրական եկամտաբերության կամ տնտեսության հիմնարար ցուցանիշների աճը, այլ պայմանավորված է սպասումներով, արտաքին պահանջարկով, ներդրումային տրամադրություններով և այն համոզմամբ, որ «անշարժ գույքը միշտ թանկանալու է»։ Հենց այս կետն է, որ ներկայում պետք է առանձնահատուկ ուշադրության արժանանա, քանի որ Հայաստանի համար ամենամեծ վտանգը ոչ թե անշարժ գույքի շուկայի ակտիվությունն է, այլ դրա անկառավարելի և տարածականորեն անհավասար ակտիվացումը։

Շուկայի նկատմամբ աճող հետաքրքրության հիմքում այսօր առկա է մի քանի գործոն, որոնց համադրությունը կարող է նոր փուլ ստեղծել։ Դրանցից առաջինը արտաքին պահանջարկն է։ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի համար 2022 թվականը դարձավ բացառիկ շրջադարձային տարի, երբ ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքով Հայաստան տեղափոխվեցին մեծ թվով ռուսաստանցիներ, այդ թվում՝ բարձր որակավորում ունեցող մասնագետներ, տեխնոլոգիական ոլորտի աշխատակիցներ, ձեռնարկատերեր և ժամանակավորապես տեղափոխված ընտանիքներ։ Այդ ժամանակ բնակարանների վարձակալության շուկան ենթարկվեց հսկայական ճնշման. առաջարկը կարճ ժամանակում չէր կարող համարժեք արձագանքել պահանջարկի կտրուկ աճին, ինչի հետևանքով վարձակալության գները մի շարք հատվածներում հասան այնպիսի մակարդակի, որ արդեն դա դժվար էր արդարացնել Հայաստանի ներքին եկամուտների և բնակչության վճարունակության համատեքստում։ Այդ շրջանի ամենակարևոր դասերից մեկն այն էր, որ անշարժ գույքի շուկան միայն պահանջարկի թվաբանական հարաբերակցության հարց չէ։ Եթե մի շուկայում բնակարանների առաջարկը կարճաժամկետ հատվածում սահմանափակ է, իսկ պահանջարկը հանկարծակի աճում է, գինը կարող է բարձրանալ շատ ավելի արագ, քան իրական տնտեսության մյուս ցուցանիշները։

Սրան ավելանում է նաև շուկայի սպասումների գործոնը։ Երբ սեփականատերերը տեսնում են, որ բնակարանները արագ են վարձակալվում կամ վաճառվում, նրանք սկսում են բարձրացնել գները՝ կանխատեսելով հետագա աճ։ Հաջորդ փուլում այդ սպասումը փոխանցվում է գնորդներին, որոնք սկսում են մտածել, որ եթե այսօր չգնեն, վաղը ավելի թանկ է լինելու։ Այսպես ձևավորվում է ինքնահաստատվող գնային դինամիկա, որը կարող է որոշ ժամանակ պահպանվել նույնիսկ այն դեպքում, երբ շուկայի հիմնարար տնտեսական հիմքերը նման գները չեն արդարացնում։

2022-2023 թվականների փորձը նաև ցույց տվեց նման շուկայի հակառակ կողմը։ Երբ արտաքին պահանջարկի մի մասը նվազեց, Հայաստանից հեռացան տեղափոխված ռուսաստանցիների զգալի խմբեր, և վարձակալության շուկայի այն հատվածները, որոնք առավել մեծ կախվածություն էին ձեռք բերել այդ պահանջարկից, սկսեցին վերադառնալ ավելի հավասարակշռված մակարդակների։ Շուկայի մասնակիցները հետագայում ևս արձանագրել են, որ նախորդ տարիներին երկրորդային շուկայում ձևավորված որոշ գներ այլևս չէին համապատասխանում իրական պահանջարկին, և նախկինում չափազանց բարձր գներով առաջարկվող բնակարանները չէին վաճառվում այնքան արագ, որքան շուկայի գագաթնակետային փուլում։ Սա շատ կարևոր նախազգուշացում է ներկա իրավիճակի ու ապագայի համար. արտաքին պահանջարկը կարող է լինել շուկայի զարգացման շարժիչ, բայց այն չի կարող անվերջ փոխարինել ներքին վճարունակ պահանջարկին։

Այսօր նույնպես Ուկրաինայում արդեն չորս տարի ձգվող պատերազմի ֆոնին Ռուսաստանի հետ կապված գործոնը շարունակում է մնալ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի կարևոր բաղադրիչ։

Չնայած երկու երկրների, ավելի ստույգ՝ իշխանությունների միջև քաղաքական որոշակի հակասություններին, Ռուսաստանի քաղաքացիների համար Հայաստանը շարունակում է ունենալ մի շարք առավելություններ՝ աշխարհագրական մոտիկություն, համեմատաբար հասանելի մուտք, ռուսերենով հաղորդակցվելու լայն հնարավորություն, ձևավորված ռուսալեզու ծառայությունների շուկա, մշակութային որոշակի հարազատություն։ Այս հանգամանքը տնտեսական տեսանկյունից կարևոր է, որովհետև անշարժ գույքի ընտրության ժամանակ մարդիկ հաշվի են առնում ոչ միայն գինը, այլև կյանքի կանխատեսելիությունը, սոցիալական միջավայրը, երեխաների կրթությունը, ծառայությունների հասանելիությունը, լեզվական միջավայրը և սեփականության իրավունքի ընկալվող անվտանգությունը։

Հատուկ գործոն է նաև Ռուսաստանի հայերի հնարավոր (արդեն նկատելի) վերադարձի կամ Հայաստանում երկրորդ բնակության վայր ստեղծելու խնդիրը։ Եթե Ռուսաստանում տնտեսական կամ քաղաքական անորոշությունները երկարաժամկետ պահպանվեն կամ խորանան, Հայաստանի նկատմամբ հետաքրքրությունը կարող է աճել ոչ միայն Ռուսաստանից տեղափոխվող օտարերկրյա քաղաքացիների, այլև Ռուսաստանի հայերի, այդ թվում՝ այդ երկրում ապրող ու աշխատող ՀՀ քաղաքացիների կողմից։ Այս դեպքում գործ ունենք այլ տեսակի պահանջարկի հետ։

Ռուսաստանի հայերի մի մասը Հայաստանը դիտարկում է ոչ թե որպես կարճաժամկետ ռելոկացիայի վայր, այլ որպես ընտանիքի, կապիտալի կամ երկարաժամկետ բնակության հնարավոր երկրորդ կամ հենց հիմնական հենակետ։ Սա կարող է հատկապես ազդել ոչ միայն Երևանում, այլև տարբեր մարզերում բնակարանների, առանձնատների, այլ գույքի և հողատարածքների նկատմամբ պահանջարկի վրա։ Սակայն այս գործընթացը նույնպես պետք է դիտարկել սթափորեն։ Արտաքին կամ վերադարձային պահանջարկի աճը դրական է միայն այն դեպքում, երբ շուկան ունի բավարար նոր առաջարկ, և երբ այդ պահանջարկը չի վերածվում գների սպեկուլ յատիվ բարձրացման։

Անշարժ գույքի շուկայի չափազանց արագ թանկացումը կարող է առաջին հայացքից դրական թվալ՝ ավելացնելով շինարարական ակտիվությունը, բարձրացնելով սեփականության արժեքը և մեծացնելով ներդրումային հետաքրքրությունը։ Բայց եթե բնակարանի գինը սկսում է արագորեն հեռանալ երկրի միջին աշխատավարձից, վարձակալության վճարը՝ բնակչության եկամուտներից, իսկ նորակառույց բնակարանի արժեքը՝ բնակարանի օգտագործման կամ վարձակալությունից ստացվող եկամտաբերությունից, շուկան սկսում է կորցնել իր սոցիալ-տնտեսական հավասարակշռությունը։ Բնակարանը դառնում է ոչ թե բնակության միջոց, այլ հիմնականում ակտիվ, որի գինը պայմանավորված է ապագա թանկացման ակնկալիքով։ Այդպիսի շուկան հատկապես խոցելի է արտաքին պահանջարկի նվազման դեպքում։

Մյուս կարևոր գործոնը զբոսաշրջությունն է։ Հայաստանի զբոսաշրջային հոսքը 2026 թվականի առաջին կիսամյակում հասել է ավելի քան 1,04 միլիոն այցելության՝ նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ աճելով 14,8 տոկոսով, ինչը ռեկորդային ցուցանիշ է հունվար-հունիս ժամանակահատվածների համար։ Ռուսաստանը շարունակում է մնալ ամենամեծ աղբյուրը՝ մոտ 40 տոկոս «բաժնեմասով», Վրաստանից և Իրանից նույնպես գալիս են մեծ թվով այցելուներ։ Միաժամանակ նկատելի են նաև Չինաստանի, Հնդկաստանի, Հարավային Կորեայի և այլ ասիական շուկաների հոսքերը։

Սա անշարժ գույքի շուկայի համար կարևոր է, քանի որ զբոսաշրջության աճը ստեղծում է կարճաժամկետ վարձակալության, հյուրանոցային և սպասարկման տարածքների լրացուցիչ պահանջարկ։ Բայց այստեղ նույնպես անհրաժեշտ է տարբերակել զբոսաշրջիկին և բնակարանային երկարաժամկետ վարձակալին։ Եթե բնակարանների զգալի մասը դուրս է գալիս երկարաժամկետ վարձակալության շուկայից և տեղափոխվում է կարճաժամկետ զբոսաշրջային վարձակալության, ապա կենտրոնական և զբոսաշրջային բարձր պահանջարկ ունեցող թաղամասերում երկարաժամկետ բնակարանային առաջարկը կարող է կրճատվել։ Արդյունքում բնակարանային խնդիրը կարող է խորանալ նույնիսկ այն դեպքում, երբ ընդհանուր անշարժ գույքի շուկան ակտիվ է։

Այսպիսով, զբոսաշրջության աճը ինքնին դրական տնտեսական երևույթ է, բայց դրա ազդեցությունը բնակարանային շուկայի վրա պետք է կառավարվի։ Պետք է խրախուսել հյուրանոցների, ապարտ-հյուրանոցների, հյուրատների, հոսթելների և մասնագիտացված կարճաժամկետ կացության ենթակառուցվածքների զարգացումը, որպեսզի ամբողջ բնակարանային ֆոնդը չվերածվի զբոսաշրջային կացարանի։ Հակառակ դեպքում քաղաքային կենտրոններում կարող է առաջանալ մի իրավիճակ, երբ քաղաքը տնտեսական առումով ավելի ակտիվ է, զբոսաշրջիկների թիվը մեծ է, անշարժ գույքի սեփականատերերի եկամուտներն աճում են, սակայն նույն քաղաքում ապրող միջին եկամուտ ունեցող ընտանիքի համար բնակարան վարձելը կամ գնելը դառնում է ավելի դժվար։

Այս ամենի համատեքստում հատկապես կարևոր է դիտարկել Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի գերկենտրոնացվածությունը Երևանում։ Երևանը ոչ միայն երկրի քաղաքական, վարչական և տնտեսական կենտրոնն է, այլև փաստացի աշխատաշուկայի, կրթական համակարգի, առողջապահական ծառայությունների, բարձր վարձատրվող աշխատատեղերի և բիզնես գործունեության հիմնական կենտրոնը։ Հետևաբար, մարդկանց համար բնակարան գնելը կամ վարձելը հաճախ պարզապես անշարժ գույքի ընտրության հարց չէ. այն աշխատելու, սովորելու, բուժվելու և սոցիալական ծառայություններից օգտվելու հնարավորության հարց է։

Այս կենտրոնացվածությունը ինքն իրեն վերարտադրում է: Աշխատատեղերը կենտրոնանում են Երևանում, մարդիկ տեղափոխվում են Երևան, բնակարանների պահանջարկը աճում է, կառուցապատողները նոր շենքեր են կառուցում, իսկ նոր շենքերը կրկին ավելի շատ մարդկանց են բերում մայրաքաղաք։ Պետությունը վերջին տարիներին փորձել է այս գործընթացը որոշ չափով փոխել՝ եկամտահարկի վերադարձի հիփոթեքային ծրագրի սահմանափակումներն աստիճանաբար տարածելով Երևանի վրա և պահպանելով ավելի մեծ հնարավորություններ մարզերում։ Սակայն գործնական արդյունքները ցույց են տալիս, որ միայն հարկային խթանի փոփոխությունը բավարար չէ։ Մարդուն հնարավոր չէ միայն ֆինանսական խթանով տեղափոխել այնպիսի վայր, որտեղ չկան համապատասխան աշխատատեղ, դպրոց, մանկապարտեզ, հիվանդանոց, տրանսպորտ, մշակութային կյանք և այլ ենթակառուցվածք։

Մյուս խնդիրը կապված է Երևանին հարակից տարածքների հետ։ Երբ Երևանում կառուցապատման որոշ ծրագրեր բախվում են տարածքային, հարկային կամ պահանջարկի սահմանափակումների, կառուցապատողների համար բնական է դիտարկել մայրաքաղաքին անմիջապես հարակից համայնքները։ Արդյունքում ստեղծվում է այնպիսի իրավիճակ, որ կարող է ձևավորվել մի յուրօրինակ «մեծ Երևան»՝ վարչական սահմաններից դուրս։ Նոր շենքերը կառուցվում են մայրաքաղաքի հարակից բնակավայրերում, բնակիչները շարունակում են աշխատել Երևանում, երեխաներին տեղափոխում են Երևան, ծառայություններից օգտվում են Երևանում, իսկ գույքի արժեքը աճում է հենց մայրաքաղաքին մոտ լինելու պատճառով։ Սա որոշ չափով թուլացնում է Երևանի վարչական սահմանների ճնշումը, բայց չի լուծում երկրի տարածքային զարգացման խնդիրը։

Ավելին, այստեղ առաջանում է նոր ենթակառուցվածքային խնդիր։ Եթե բնակարանաշինությունը արագ զարգանում է Երևանին հարակից համայնքներում, բայց ճանապարհները, հասարակական տրանսպորտը, դպրոցները, մանկապարտեզները, ջրամատակարարումը և այլ ենթակառուցվածքներ նույն արագությամբ չեն զարգանում, ապա բնակարանաշինությունը պարզապես տեղափոխում է խնդիրը մի քանի կիլոմետր այն կողմ։ Այդպիսի զարգացումը երկարաժամկետ առումով կարող է ստեղծել երթևեկության, կոմունալ համակարգերի և հանրային ծառայությունների գերբեռնվածության նոր օջախներ։

Միևնույն ժամանակ, Հայաստանի այն մարզերում, որոնք իսկապես ունեն բնակչության պահպանման և տնտեսական զարգացման կարիք, նոր բազմաբնակարան շենքերի կառուցապատման ծավալը հաճախ շարունակում է մնալ սահմանափակ։ Սա արդեն ոչ միայն անշարժ գույքի, այլ ժողովրդագրական անվտանգության խնդիր է։ Եթե մարզային քաղաքներում բնակարանային ֆոնդը չի թարմացվում, նոր ընտանիքների համար նոր բնակարանների առաջարկ չկա, հին շենքերը ֆիզիկապես մաշվում են, իսկ աշխատատեղերի քանակը սահմանափակ է, ապա երիտասարդ բնակչությունը շարունակում է տեղափոխվել Երևան կամ արտերկիր։ Այդպիսով, անշարժ գույքի շուկայի գերկենտրոնացումը դառնում է նաև ժողովրդագրական կենտրոնացման մեխանիզմ։

Առանձնահատուկ ուշադրության կարիք ունեն գյուղական բնակավայրերը։ Հայաստանի բնակարանային քաղաքականության ամենամեծ բացերից մեկն այն է, որ գյուղական բնակավայրերն անտեսվում են, ինչն էլ իր հերթին նպաստում է գյուղերի դատարկմանը։ Մարդիկ գյուղում մնալու կամ գյուղ վերադառնալու համար պետք է ունենան նորմալ բնակարան, ճանապարհ, ինտերնետ, դպրոց, մանկապարտեզ, առողջապահական ծառայություն, ջրամատակարարում և աշխատանքի կամ եկամտի հնարավորություն։ Հետևաբար, գյուղական բնակարանաշինության ծրագիրը կարող է դառնալ Հայաստանի տարածքային և ժողովրդագրական քաղաքականության կարևորագույն գործիքներից մեկը։ Այստեղ հնարավոր է մշակել գյուղական բնակարանաշինության հատուկ մոդել, որը կտարբերվի քաղաքային հիփոթեքային ծրագրերից։ Բնակարանային հարցի լուծման խնդիրը հատկապես կարևոր է երիտասարդների համար։

Եթե երիտասարդ մասնագետը կարող է ստանալ աշխատանք, բայց չի կարող իրեն թույլ տալ բնակարան գնել կամ երկարաժամկետ վարձակալել, ապա տնտեսական աճի մի մասը կորցնում է իր սոցիալական արդյունքը։ Երիտասարդը կարող է հետաձգել ընտանիք կազմելը, տեղափոխվել այլ երկիր կամ մնալ ծնողների հետ։ Այսպիսով, բնակարանային շուկայի խնդիրը անմիջականորեն կապվում է ժողովրդագրության հետ։ Իսկ Հայաստանի նման երկրի համար ժողովրդագրական բաղադրիչը չի կարող երկրորդական լինել

Մանրամասները՝ «Փաստ» օրաթերթի այսօրվա համարում